Las socimis se convierten en 'refugio' para las rentas que quieran invertir en ladrillo

Maite Cabrerizo    eleconomista.es    8:55 - 11/02/2013

A. Newman pone en marcha un equipo para gestionar las nuevas sociedades

El sector inmobiliario ha dado un giro de 180 grados y no sólo por el ajuste en precios. La puesta en marcha de la Sareb (el banco malo ) y nuevos modelos de financiación han abierto un abanico de posibilidades para un negocio al que muchos culpan de una crisis sin precedentes. Es el caso de las nuevas Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, las denominadas socimis, destinadas a movilizar el sector y, lo que es más importante, devolverle el papel que se merece.

Para el director general ejecutivo de Aguirre Newman, Jaime Pascual-Sanchiz, ya "hay sensaciones optimistas a niveles macro", dice convencido de que se están haciendo los deberes. Hacía tiempo que las empresas españolas no encontraban financiación fuera de España, "y ahora la tienen"; el Estado ha colocado deuda con éxito y lo que es un síntoma de confianza, hemos visto dinero internacional entrando en nuestro país, "un efecto llamada que puede activar el sector".

Protagonista indiscutible en el sector, Aguirre Newman ha diseñado un nuevo servicio de asesoramiento inmobiliario integral para el proceso de constitución y gestión de las socimis.

Para Pascual-Sanchiz, "este servicio trata de responder a las necesidades de nuestros clientes, que, mediante la correcta estructuración de sociedades de este tipo, pueden obtener importantes ventajas desde el punto de vista fiscal y operativo". Hasta tal punto que hay quienes ya hablan de ellas como un refugio para las grandes fortunas españolas.

Estos vehículos de inversión inmobiliaria, obligadas por ley a que el 80% de su patrimonio esté formado por inmuebles destinados al alquiler, están sometidos a una tributación del 0% sobre los beneficios obtenidos. Las rentas no están sujetas a impuestos, sino que los asume o se trasladan al accionista o inversor final por los dividendos repartidos por la sociedad.

"Son medidas muy intersantes para capitales extranjeros que quieran invertir en nuestro país o familias locales que quieran hacer operaciones en el sector", apunta el responsable de la consultora, que alaba las bondades de esta herramienta pensada para repartir dividendos y con un sistema atractivo frente a las sociedades anónimas o sociedades limitadas, sujetas a un gravamen del 30%.

La figura de la socimis no es nueva, pero desde su aprobación en 2009 ninguna ha salido a cotizar en bolsa. Jaime Pascual-Sanchiz espera que la nueva legislación, sin embargo, permita el despegue definitivo de estos instrumentos de inversión en España. Entre los cambios están, por ejemplo, el de rebajar de 15 a 5 millones el capital social mínimo de estas sociedades o el número mínimo de inmuebles, que ha pasado de tres a uno.

Cotización en el MAB

La consultora ha creado un equipo especializado que ya comienza a dar sus frutos. Entre su cartera de clientes se encuentra el grupo familiar Pavón Olid, que será el primero en dar en salto al Mercado Alternativo Bursátil (MAB) y cotizar bajo la forma de este vehículo inversor, similar a los REITs internacionales. Pavom Oild es el antiguo dueño de las empresas Cambios Sol (Money Gram) y Madrid Visión (autobuses turísticos de Madrid).

La socimi constituida, que se denomina Promociones, Renta y Mantenimiento Socimi, S.A., se transforma de sociedad limitada y consta de un patrimonio inmobiliario diversificado de edificios residenciales y locales comerciales localizados en Madrid, así como terrenos para la promoción inmobiliaria en la Costa del Sol, concretamente en Mijas (Málaga).

El mercado necesita incentivos y Aguirre Newman ha puesto todas sus herramientas para este nuevo servicio que marca un antes y un después en el sector. Desde la elaboración del business plan inmobiliario a la gestión de activos..., las socimi son ya una realidad.

Desde el 1 de enero se acabó la deducción por compra

No evita que caiga en el conjunto del año

Las novedades fiscales impulsan la venta de viviendas un 2,3% en diciembre

La eliminación de la desgravación por compra de vivienda desde el pasado 1 de enero impulsó el número de viviendas compradas en diciembre pasado. Esta cifra creció un 2,3% hasta 23.523 operaciones pero no evitó que cayera en el conjunto del año.

Viviendas en venta . Bloque de viviendas con carteles de casas en venta. - PABLO MONGE

EFE - MADRID - 11/02/2013 - 09:17

La compraventa de viviendas subió un 2,3% en diciembre de 2012 hasta contabilizar 23.523 operaciones gracias al incremento de las transacciones ante los nuevos cambios fiscales que han entrado en vigor en enero de este mismo año, de acuerdo con los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

La compraventa de viviendas cerró 2012 con una caída del 11,3 %, un descenso que se ha moderado con respecto al registrado un año antes gracias al incremento de las transacciones ante los nuevos cambios fiscales que han entrado en vigor en enero de este mismo año.

La caída de 2012 fue inferior a la que se produjo un año antes, cuando descendió un 17,7%, y a la que se registró en 2008 y en 2009 coincidiendo con la crisis del sector. Entonces la compraventa de viviendas se desplomó el 28,8% y el 24,9%, respectivamente.

Esta tendencia contrasta con el crecimiento del 6, % que se contabilizó en 2010, cuando la compraventa de viviendas repuntó meses antes de que se hiciera efectiva la eliminación de la deducción por compra de vivienda habitual a las rentas medias y altas para 2011.

Con todo ello, este indicador inmobiliario se mantiene lejos de las cifras que se alcanzaban en 2007, cuando en pleno "boom" del sector la compraventa de viviendas se acercaba a las 800.000 operaciones anuales.

Tras una racha de 17 meses de caídas, el pasado agosto las ventas volvieron a aumentar justo después de que el Ejecutivo anunciara el fin de la deducción por compra de vivienda y el incremento del IVA para este tipo de transacciones, en lo que parecía un "efecto llamada" que iba a impulsar las operaciones antes de que finalizara el año.

A pesar de que en los tres primeros meses de 2012 se registraron los mayores descensos del año, con una caída del 26,3, del 31,8% y del 22,7%, respectivamente, la tendencia de retrocesos se fue moderando progresivamente los siguientes tres meses hasta situarse en el entorno del 10%.

Después de caer un 2,5% en julio, las transacciones volvieron a tasas positivas en agosto, al contabilizar un alza del 3%. Septiembre y octubre también cerraron con incrementos, del 0,9 y del 12,8%. Sin embargo, esta senda positiva se acabó en noviembre, cuando la compraventa de viviendas cayó un 6,1%.

Los jueces podrán condonar parte de la deuda hipotecaria

Los planes de pensiones se podrán rescatar para evitar el desahucio

CRISTINA GALINDO    Madrid   elpais.com   8 FEB 2013 - 21:37 CET

El propietario de una vivienda podrá rescatar los ahorros depositados en un plan de pensiones si con ese dinero evita el desalojo. Esta es una de las principales novedades incluidas por el Gobierno en el proyecto de Ley Antidesahucios, que también prevé la posibilidad de que los jueces condonen parte de la deuda y suspende durante dos años los desalojos de las familias que se encuentren “en especial riesgo de exclusión social”.

La ley limita los intereses de demora para los créditos viejos y nuevos

La medida que permitirá recuperar el dinero de un plan de pensiones será temporal: solo podrá aplicarse durante los dos primeros años desde la entrada en vigor de la ley, según las enmiendas presentadas por el PP ayer. El texto, denominado oficialmente Ley de Medidas Urgentes para Reforzar la Protección de los Deudores Hipotecarios, se encuentra en trámite parlamentario.

Para poder beneficiarse de esta posibilidad, el titular de la hipoteca no debe disponer de otros bienes para satisfacer la deuda. Además, el dinero que tiene en el plan de pensiones debe ser suficiente para evitar el desalojo.

Posible condonación de deuda

Esta novedad se une a las ya avanzadas a finales de enero por el ministro de Economía, Luis de Guindos, en el pleno del Congreso. Una importante se refiere a los jueces que, ante una ejecución hipotecaria, podrán tomar dos decisiones: condonar la deuda remanente si el deudor paga el 65% del total pendiente en el quinto año desde que perdió definitivamente su casa (es decir, desde que la vivienda fue adjudicada mediante subasta a otro titular), o el 80% en el décimo año. Además, en el caso de que la entidad que se queda con el piso la venta con plusvalías en esos diez años, el juez podrá exigir que el 50% de ese incremento reduzca la deuda pendiente.

El texto también pone límite a los intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito: serán como máximo tres veces el tipo de interés legal del dinero (ahora en el 4%). Esta limitación se aplicará a las hipotecas nuevas, pero también a las actuales que entren en mora tras la entrada en vigor de la ley.

Otras iniciativas de la ley incluyen la moratoria en el desahucio de dos años para las familias más vulnerables (sus ingresos no podrán superar el límite de tres veces el indicador público de renta de efectos múltiples, es decir, menos de 20.000 euros al año).

Alrededor de 300 miembros de la PAH ocupan la sede central del BBVA

Reclaman el derecho a una vivienda digna y anuncian más protestas si no consiguen soluciones

HELENA ARRIAZA    elpais.com   7 FEB 2013 - 14:10 CET

Alrededor de 300 activistas de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) han ocupado hacia las diez de la mañana del jueves la sede del BBVA de la Plaza Cataluña. Con gritos como “este banco estafa y echa a la gente de su casa” o “sí se puede” y pancartas con mensajes como nosotros inocentes, vosotros culpables o parar los recortes intentaban forzar una reunión con la dirección de la entidad bancaria para negociar y que contemplen el alquiler social para que nadie se quede sin vivienda. Tras casi dos horas de protesta han conseguido que una comisión entre a reunirse con miembros de la Junta Central del banco, pero aseguran que de allí no se van a mover hasta que la reunión termine y escuchen qué soluciones les dan desde la entidad financiera.

Los manifestantes, en su mayoría ataviados con camisetas verdes con el lema Stop Desahucios, pertenecen a las PAH de diferentes zonas de Cataluña. Entre ellos hay casos muy diferentes como el de un matrimonio de ancianos que ha acudido a protestar junto a su nieto de 14 años porque son incapaces de seguir pagando su hipoteca, o un matrimonio joven con su hija pequeña que no puede hacer frente al alquiler.

Pero no todos los que han acudido a protestar son afectados. Muchos de los manifestantes lo hacen en muestra de solidaridad con los perjudicados. Ramiro Vega, de la plataforma de Sant Boi, cuenta que aunque el problema no le afecta directamente está allí “por justicia, porque mañana me puede tocar a mí o cualquier familiar”. Vega se muestra desesperado porque “los directores de los bancos no nos dan respuestas y esto no puede seguir así, por lo que no dudaremos en ir a cada una de las entidades para conseguir soluciones”.

Los manifestantes han gritado, han hecho sonar las bocinas y han llenado el suelo de papeles, pero siempre en un ambiente pacífico. Pero Antonia, representante de la PAH de Girona, cuenta cómo ya han tenido que calmar a algunos afectados y teme que en cualquier momento las acciones lleguen a mayores. Bastante emocionada, la manifestante reivindica “que no haya más gente viviendo en la calle mientras pueda haber alquileres sociales”. Otro miembro de la PAH denuncia que todo esto no solo provoca que la gente pierda su hogar, sino que “lleva a la ilegalidad, a la pobreza, a que la gente no tenga para comer, y lo que es peor, a la miseria”.

Mientras la portavoz de la PAH, Ada Colau, defiende ante el Congreso la Iniciativa Legislativa Popular que reclama que se debata sobre la dación en pago, la moratoria de los desahucios y el alquiler social, las movilizaciones no cesan. De momento, el próximo 16 de febrero hay convocada una manifestación que saldrá a las 5 de la tarde de Plaza Universitat para continuar reclamando el derecho a una vivienda digna.

el banco malo sube el precio a algunas de sus viviendas

jueves, 7 febrero, 2013 - 11:49  dmontero@idealista

viviendas de sareb que salen al mercado más caras que antes

si algún comprador particular estaba esperando la salida al mercado de las viviendas del banco malo como una oportunidad para comprar un chollo inmobiliario, deberá poner dicha creencia, al menos, en cuarentena. según ha podido saber idealista news, algunos bancos están vendiendo viviendas de la sareb (sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria) por encima del precio que ellos mismos tenían antes de hacer el traspaso a dicha entidad. fuentes oficiales de sareb declinan hacer comentarios sobre su politica comercial y recalcan que "el objetivo de la entidad es obtener la máxima rentabilidad posible"

esta semana sareb anunciaba el inicio de la comercialización de sus viviendas para compradores particulares a través de bankia habitat, aunque ya se estaban ofreciendo en otras entidades desde hace días, como catalunya caixa. las fuertes expectativas iniciales de los compradores se han tornado en algunos casos en decepción, ya que los que esperan una salida al mercado de viviendas con fuertes descuentos han visto cómo en numerosos casos no es así. hasta tal punto, que en algunos casos se ha producido un encarecimiento de algunos inmuebles respecto a los precios que tenían en los bancos nacionalizados antes de su traspaso a sareb

fuentes cercanas a la comercialización de dichas viviendas señalan que la sareb comunicó a comienzos de este año a las entidades nacionalizadas que podían seguir vendiendo las viviendas que habían traspasado. "respecto a los precios de aceptación, les señaló que daría el visto bueno a ofertas que llegaran con un margen por encima del precio de transferencia al banco malo sin entrar a poner el precio final a cada piso o vivienda". de acuerdo con estas directrices, añaden, "los bancos están poniendo un precio de venta en el que además de cumplir con esta indicación les cuadre comercialmente, es decir, les aporte un beneficio". los bancos tienen unos gastos por comercializar dichas viviendas, ya sea internos o externos, que deben incluir en el precio si no quieren entrar en pérdidas con dicha venta

de acuerdo con esto, el precio actual de venta está dependiendo mucho del precio al que se traspasaron las viviendas al banco malo y de los gastos de cada entidad. así, las fuentes consultadas indican que se pueden ver subidas de precios en las viviendas de algunos bancos, mientras otros los mantienen o bajan. esto va en función de lo ajustadas de precio que tuvieran previamente las entidades los precios de sus pisos. así, algunos bancos están inflando más el precio y otros no

portavoces oficiales de sareb han declinado hacer comentarios a idealista news sobre la política comercial que se está llevando a cabo. "realizamos la estrategia que nos parece más adecuada y cada activo tiene su propia estrategia con el objetivo de obtener la máxima rentabilidad". estas afirmaciones están en línea con el plan de negocio que sareb presentó en su ronda de presentaciones a inversores, a los que prometió gestionar los activos con el fin de obtener el máximo valor en su desinversión

a vueltas con los precios

por otro lado, no es la primera que los precio de las viviendas del banco malo son objeto de comentarios. hace unas semanas se criticó las subidas que se observaron por parte de algunas entidades sobre ciertos inmuebles días antes de traspasarlas a sareb. en esos momentos, se llegaron a detectar subidas superiores al 30% en un mercado tan bajista como el de costa mediterranea. en algunos casos, ahora con la puesta a la venta de nuevo de esas viviendas se están corrigiendo, en parte, esas subidas. el resultado es que se publicitan con fuertes descuentos, aunque sus precios están quedando en ciertos casos por encima de los precios a los que se anunciaban en verano

a este respecto, fuentes financieras subrayan que no fue una práctica generalizada. es más, señalan a medida que se acercaba la llegada de sareb los bancos que iban a traspasar viviendas fueron más flexibles en los precios y cerraron más operaciones con descuento. el motivo es sencillo y obedece a que en algunos casos los precios a los que traspasaron los inmuebles exigían una fuerte rebaja y dejaban los precios de traspaso lejos del precio del anuncio, por lo que se aceptaron muchas ofertas que llegaban en una banda intermedia, ya que ofrecían un beneficio extra respecto a vendérselos al banco malo

ANTE EL COLAPSO DEL MERCADO HIPOTECARIO

España necesita hipotecas 'prime' para que 

vuelva a fluir el crédito y regrese la confianza

elconfidencial.com    Elena Sanz  07/02/2013 (16:35) 

  

El mercado hipotecario español está colapsado. Las ventas de pisos y la concesión de hipotecas se han desplomado. Es cierto que todavía hay gente que necesita y quiere comprar una vivienda pero el principal problema sigue siendo la falta de financiación.

El crédito no fluye en ninguna dirección. Ni de la banca hacia los ciudadanos ni de los mercados hacia la banca. Un círculo vicioso generado por la falta de confianza en nuestro mercado hipotecario y nuestro sector financiero. Y es precisamente ahí donde se encuentra la clave para que el crédito vuelva a moverse en ambas direcciones.

“El principal problema es que seguimos mirando atrás. Y está bien aprender de los errores del pasado pero también es necesario tirar hacia adelante. Se han tomado y anunciado muchas medidas. Pero todas son coyunturales y lo que hace falta es un plan de futuro”, explica Angel Mas, presidente de la división de Seguro de Crédito Hipotecario Europeo de Genworth Financial.

Según datos de la AHE, en noviembre de 2012 había en España 430.000 millones de euros en cédulas hipotecarias, uno de los principales medios de financiación de la banca. “Muchas cédulas vencen en tres, cinco, siete años y cuando esto suceda si la banca no origina activos de buena calidad tendremos un problema”, apunta Mas. “Es necesario que las nuevas hipotecas tengan la suficiente calidad para que puedan reemplazar sin problemas a las que vencen en los próximos años”, añade.

En busca de la hipoteca 'prime'

En España, al igual que en otros países como Irlanda o Estados Unidos, se concedieron miles de hipotecas ‘subprime’ en pleno boom inmobiliario. 

Hipotecas que no reunían unos estándares mínimos de calidad y con un elevado riesgo de insolvencia por parte del deudor hipotecario, que con el estallido de la crisis y el fuerte aumento del desempleo se han traducido en impagos y morosidad para la banca, en cientos de ejecuciones hipotecarias y en miles de millones en activos adjudicados.

Para que esto no vuelva a suceder y para que el mercado confíe de nuevo en los bancos españoles, estos puedan acceder al crédito y se abra el grifo de la financiación para familias y empresas, es necesario definir qué es una hipoteca de alta calidad. Una hipoteca 'prime' que goce de reconocimiento de los mercados Y de los organismos internacionales, como ya sucede con el modelo canadiense o el italiano. "Las entidades se están financiando a corto plazo pero asumiendo riesgos a largo plazo con las hipotecas”, explica Angel Mas.

Sin embargo, el principal problema es que el mensaje que sigue llegando a los mercados es que todavía se conceden hipotecas al 100% -cuando se trata de inmuebles en manos de la banca-, con periodos de carencia y con financiación de los gastos asociados a la compraventa del inmueble. Mensajes todos ellos que transmitenfalta de credibilidad en cómo se están originando determinadas hipotecas y que no sólo pasan factura a la financiación, sino que acaban repercutiendo negativamente en todo el sistema. 

El problema no es una hipoteca al 100%

Para que una hipoteca sea de calidad, no es necesario que se limite el loan-to value (TLV) -porcentaje de financiación sobre el valor del inmueble-. “El problema de las hipotecas en España no ha sido un LTV alto. De hecho, en España, la mayoría de los compradores hoy en día necesita un elevado LTV, la máxima financiación posible respecto al valor del inmueble para poder comprar una vivienda. El problema ha sido no haber tenido en cuenta en la concesión de hipotecas otros factores como la renta disponible, el historial crediticio, la estabilidad laboral o la prueba de ingresos de los clientes", apunta Angel Mas.

De hecho, el propio Financial Stability Board (FSB) - organismo del G-20 del que forman parte los bancos centrales de los principales países del mundo- reconoce que no es necesario que se limite el LTV de los préstamos si los estándares de financiación son lo suficientemente prudentes. 

Y es que, a diferencia de lo que defienden algunas agencias de rating, "la probabilidad de impago no viene definida por el LTV. La probabilidad de que alguien deje de pagar su hipoteca depende de otros muchos factores", apunta Mas. Factores como los mencionados anteriormente y factores todos ellos que forman parte de una misma ecuación. 

“No tiene sentido que nos centremos solamente en una sola de las variables. Por eso es necesario que el Estado cree un marco en el que se definan las hipotecas de alta calidad. Y este marco debe ser universal, no optativo para las entidades financieras quienes, sin embargo, sí podrían competir dentro del mismo. Y es el Estado quien debe incentivar la prudencia en la concesión de hipotecas".

Estas hipotecas 'prime', según explica Angel Mas, "consumirían menos capital a la banca, lo que abriría el crédito a las empresas y familias y, además, al ser de alta calidad, las entidades tendrían mayores facilidades de financiación en los mercados internacionales". 

Las directrices marcadas por el Financial Stability Board, encaminadas a la concesión de hipotecas de calidad recogen, por ejemplo, que se verifiquen de manera efectiva los ingresos del cliente, que éste tenga una capacidad de pago razonable o que los ratios de LTV sean adecuados, entre otros aspectos.

Asimismo, recomienda el uso prudente del seguro hipotecario. Un seguro que no debe ser un sustituto de las prácticas de análisis antes mencionadas, pero el FSB recomienda que se pueda utilizar para incrementar el importe del préstamo. Esto es, cuando un préstamo reúna las condiciones antes señaladas, que el LTV pueda ampliarse. 

Este tipo de seguros permitirían a las entidades protegerse, por ejemplo, ante pérdidas de valor del activo como ha sucedido con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España. Y evitar el fenómeno de las 'hipotecas underwater'cuando cuando el valor de una vivienda es inferior al de su hipoteca.

Sareb inicia la venta de 13.000 inmuebles de Bankia

Cómo comprar... o hacer una oferta por los pisos del 'banco malo'

Bankia ha dado el pistoletazo de salida a la venta de sus pisos en el banco malo. Los interesados en alguno de los 13.000 inmuebles en venta, explican en las oficinas, pueden visitarlos, lanzar una oferta, y acceder a las condiciones de financiación de la entidad. Estos son los pasos a seguir.

MARÍA MATOS - 05/02/2013 - 08:53  cincodias.com

Bankia inició ayer la comercialización de sus pisos en Sareb, conocido como banco malo. En las oficinas de la entidad nacionalizada, sin embargo, los empleados no saben muy bien de quién son los pisos que están vendiendo, si bien fuentes oficiales del banco señalan que la pasada semana se remitió una comunicación a la plantilla sobre este asunto. Eso sí, tienen una amplísima cartera de viviendas en venta, según se desprende de las visitas hechas el día de ayer por este periódico a varias sucursales madrileñas. Pero, si en una oficina los pisos a la venta son, según sus empleados, propiedad del banco, en otras, el cliente es informado de que están en manos de Sareb.

En todo caso, los comerciales se prestan a informar sobre las viviendas. A través de la web Bankia Habitat, los particulares que deseen adquirir un piso también pueden consultar todos aquellos comercializados por la entidad en cualquier provincia española.

El potencial comprador será acompañado por un empleado, y una vez visitado el piso, el interesado podrá realizar una oferta por debajo del precio inicial, explican en las oficinas. Eso sí, Bankia aclara que al precio de salida hay que añadirle en torno a un 10% para los trámites de la venta.

Una vez realizada la oferta, en los casos en que los pisos estén en manos de la Sareb, se enviará a la entidad, para que esta sea o no aprobada.

No obstante, todavía no se conocen las condiciones de financiación de estos pisos, dado que según explican en las oficinas, no se han concretado con Sareb. Para sus pisos, Bankia ofrece hipotecas sin comisiones de apertura, a un tipo de interés del euríbor (0,621% actualmente) más un diferencial de 0,90.