El Observatorio de la Valoración de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) constata que no hay evidencias determinantes que permitan esperar el aumento de los precios
Los expertos destacan el alquiler, la rehabilitación, la adaptación funcional de viviendas, y la mejora tecnológica como factores para la recuperación
3 de febrero de 2015.- El mercado de la vivienda llegó a finales de 2014 al valle de la recesión que inició con la crisis financiera, pero que todavía no se dan las condiciones necesarias para que se recupere el crecimiento de los precios, según el primer Observatorio de la Valoración, creado por la
Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) y la profesora y responsable del Departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, Paloma Taltavull, que ha sido presentado hoy.
El 83% de las opiniones de los expertos consultados en este estudio suscriben la afirmación anterior, ya que consideran que no hay evidencias concluyentes que permitan esperar, más allá de limitados comportamientos locales, una recuperación de los precios para este año.
En lo que a la oferta de viviendas se refiere, consideran, sin excepción, que la estructura del sector no volverá, ni a corto ni a largo plazo, a la situación previa a la crisis. Además, muchos indican que no sería deseable porque el sector estaba sobredimensionado, con muchos operadores de baja profesionalidad. En eso, aseguran, la crisis ha operado un proceso deseable de “limpieza”.
FACTORES PARA LA RECUPERACIÓN
Como factores de los que depende la recuperación de la oferta, la mayoría de los expertos mencionan la necesidad de que aumente de manera continuada y sostenible el empleo y mejoren las condiciones de financiación, pero sobre todo, su inevitable adaptación a las nuevas necesidades de la población: el sector tiene que hacerse a la idea de que el futuro no está en un modelo basado en la construcción masiva de viviendas para venta. El alquiler, la rehabilitación, la adaptación funcional de casas antiguas y de segunda residencia, y la mejora tecnológica serían elementos para determinar ese futuro. El 65% de los expertos considera que la iniciativa pública podría jugar un papel relevante en el impulso de esa recuperación, aunque ninguno de ellos defienda la vuelta a ayudas fiscales indiscriminadas.
LA PRECARIEDAD LABORAL ORIENTA A LOS NUEVOS COMPRADORES AL ALQUILER
Prácticamente ninguno de los socios de la AEV y expertos consultados aprecia indicios de que empleo estable y financiación, factores esenciales que explican la debilidad de la demanda, estén empezando a remitir. La precariedad en los nuevos empleos (menos de 100.000 nuevos empleos indefinidos en 2014), la deflación salarial y el enorme paro juvenil son los factores más relevantes y, mientras sean los dominantes, no hay motivos para el optimismo.
Pese a esa falta de síntomas positivos, existe entre los expertos la expectativa de que la mejora en las condiciones macroeconómicas (en particular el final del desplome en los precios de la vivienda) y en la situación financiera de las entidades bancarias, así como la menor presión fiscal a las familias acabe por trasladarse al mercado inmobiliario en forma de incremento de la demanda solvente y de mayor capacidad de pago. Sin embargo, también hay quien alerta de que la potencial demanda embalsada no tiene por qué serlo para nueva vivienda, y que el stock que puede ponerse en alquiler reduzca la demanda de financiación.
Respecto a la accesibilidad, existe unanimidad al creer que hará falta una recuperación real y prolongada para que los hogares jóvenes puedan acceder a una vivienda en propiedad. Las nuevas condiciones de empleo y, en concreto, la mayor posibilidad de movilidad geográfica que ha favorecido la reforma laboral, así como un cierto cambio de mentalidad, han desvalorizado la idea de endeudarse para adquirir una residencia. Por ello, todo apunta a pensar que la población joven se orientará en mayor medida a la vivienda en alquiler, acercándose más a la media europea.
Tal y como ha explicado Gonzalo Ortega, consejero delegado de Sociedad de Tasación y presidente de la AEV, este estudio, creado por la asociación y que tendrá una periodicidad trimestral, se fundamenta en el análisis económico del sector de la edificación residencial, en la opinión de los socios de la AEV y en un panel de expertos externos formado por prestigiosos docentes y miembros de asociaciones y profesionales independientes (24 opiniones en total) sobre algunas de las preguntas más importantes para conocer la evolución del mercado.
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