Todavía no se dan las condiciones para la recuperación del mercado de la vivienda, según la AEV -

El Observatorio de la Valoración de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) constata que no hay evidencias determinantes que permitan esperar el aumento de los precios

Los expertos destacan el alquiler, la rehabilitación, la adaptación funcional de viviendas, y la mejora tecnológica como factores para la recuperación

3 de febrero de 2015.- El mercado de la vivienda llegó a finales de 2014 al valle de la recesión que inició con la crisis financiera, pero que todavía no se dan las condiciones necesarias para que se recupere el crecimiento de los precios, según el primer Observatorio de la Valoración, creado por la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) y la profesora y responsable del Departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, Paloma Taltavull, que ha sido presentado hoy.

El 83% de las opiniones de los expertos consultados en este estudio suscriben la afirmación anterior, ya que consideran que no hay evidencias concluyentes que permitan esperar, más allá de limitados comportamientos locales, una recuperación de los precios para este año.

En lo que a la oferta de viviendas se refiere, consideran, sin excepción, que la estructura del sector no volverá, ni a corto ni a largo plazo, a la situación previa a la crisis. Además, muchos indican que no sería deseable porque el sector estaba sobredimensionado, con muchos operadores de baja profesionalidad. En eso, aseguran, la crisis ha operado un proceso deseable de “limpieza”.

FACTORES PARA LA RECUPERACIÓN

Como factores de los que depende la recuperación de la oferta, la mayoría de los expertos mencionan la necesidad de que aumente de manera continuada y sostenible el empleo y mejoren las condiciones de financiación, pero sobre todo, su inevitable adaptación a las nuevas necesidades de la población: el sector tiene que hacerse a la idea de que el futuro no está en un modelo basado en la construcción masiva de viviendas para venta. El alquiler, la rehabilitación, la adaptación funcional de casas antiguas y de segunda residencia, y la mejora tecnológica serían elementos para determinar ese futuro. El 65% de los expertos considera que la iniciativa pública podría jugar un papel relevante en el impulso de esa recuperación, aunque ninguno de ellos defienda la vuelta a ayudas fiscales indiscriminadas.

LA PRECARIEDAD LABORAL ORIENTA A LOS NUEVOS COMPRADORES AL ALQUILER

Prácticamente ninguno de los socios de la AEV y expertos consultados aprecia indicios de que empleo estable y financiación, factores esenciales que explican la debilidad de la demanda, estén empezando a remitir. La precariedad en los nuevos empleos (menos de 100.000 nuevos empleos indefinidos en 2014), la deflación salarial y el enorme paro juvenil son los factores más relevantes y, mientras sean los dominantes, no hay motivos para el optimismo.

Pese a esa falta de síntomas positivos, existe entre los expertos la expectativa de que la mejora en las condiciones macroeconómicas (en particular el final del desplome en los precios de la vivienda) y en la situación financiera de las entidades bancarias, así como la menor presión fiscal a las familias acabe por trasladarse al mercado inmobiliario en forma de incremento de la demanda solvente y de mayor capacidad de pago. Sin embargo, también hay quien alerta de que la potencial demanda embalsada no tiene por qué serlo para nueva vivienda, y que el stock que puede ponerse en alquiler reduzca la demanda de financiación.

Respecto a la accesibilidad, existe unanimidad al creer que hará falta una recuperación real y prolongada para que los hogares jóvenes puedan acceder a una vivienda en propiedad. Las nuevas condiciones de empleo y, en concreto, la mayor posibilidad de movilidad geográfica que ha favorecido la reforma laboral, así como un cierto cambio de mentalidad, han desvalorizado la idea de endeudarse para adquirir una residencia. Por ello, todo apunta a pensar que la población joven se orientará en mayor medida a la vivienda en alquiler, acercándose más a la media europea.

Tal y como ha explicado Gonzalo Ortega, consejero delegado de Sociedad de Tasación y presidente de la AEV, este estudio, creado por la asociación y que tendrá una periodicidad trimestral, se fundamenta en el análisis económico del sector de la edificación residencial, en la opinión de los socios de la AEV y en un panel de expertos externos formado por prestigiosos docentes y miembros de asociaciones y profesionales independientes (24 opiniones en total) sobre algunas de las preguntas más importantes para conocer la evolución del mercado.

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El Frob duplica su cálculo de indemnizaciones por la OPV de Bankia

INDEMNIZACIONES POR BANKIA

• Si el pasado 8 de enero calculaba en cerca de 500 millones, ahora la cifra ronda los 1.000 y para Navs & Cusí, la diferencia obedece a la avalancha de reclamaciones producidas en los últimos días

By Redacción

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02/02/2015@16:16:16 GMT+1

Rodrigo Rato tendrá que afrontar aún el coso judicial por los casos de las preferentes y de las tarjetas "black".

El retraso en la presentación de las cuentas de Bankia obedece al recálculo de las indemnizaciones que deberán afrontarse por reproches judiciales. Si el pasado 8 de enero el Frob calculaba en 500 millones el coste, este se ha visto elevado a los 1000 millones actuales. “La diferencia obedece a la avalancha de reclamaciones producidas en los últimos días, tal y como anunciamos”, señala Juan Ignacio Navas, socio-director de Navas & Cusí. El pasado 8 de enero, el Frob parecía dispuesto a cubrir dos tercios de esos 500 millones. Al duplicarse la cifra, el debate se produce en el reparto de las indemnizaciones entre el Frob y Bankia. De mantenerse el porcentaje propuesto inicialmente, el impacto para Bankia sería de unos 300 millones, cerca de un tercio de los beneficios previstos para el 2014 y alrededor de un 10% del dinero obtenido en la OPV: 3.090 millones de euros.

No obstante, Navas & Cusí, advierte que la cifra de indemnizaciones podría subir porque los afectados se están animando a reclamar tras el informe pericial del Banco de España que denunciaba que las cuentas de la salida a bolsa no reflejaban la imagen fiel de la entidad. “No es descartable que la cifra de indemnizaciones sea incluso superior a los 1000 millones calculados ahora después de la pericial del organismo supervisor”, señala Navas.

Varias sentencias recuerdan que desde la salida a bolsa el 20 de julio de 2011 a la solicitud de suspensión de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) el 25 de mayo de 2012, la entidad pasa de presentar unas cuentas cuyos activos totales se situaban en torno a los 305.000 millones de euros a interesar un rescate de 19.000 millones de euros. “La diferencia es tan abismal, tan de bulto, que la mayoría de las reclamaciones están logrando reproches judiciales e indemnizaciones”, señala Navas para quien la entidad “debería devolver al 100% de los accionistas sin esperar a las sentencias”.

• Para más información:::>>> http://www.navascusi.com/
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El precio de la vivienda comienza el año cayendo un 8,40%

INFORME MENSUAL ENERO 2015

Según pisos.com, el precio medio de la vivienda en España en enero de 2015 es de 1.553 euros por metro cuadrado

By Redacción

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05/02/2015@09:30:10 GMT+1

 Según el informe mensual de precios de venta del portal inmobiliariowww.pisos.com, la vivienda de segunda mano en España ha registrado un precio medio de 1.553 euros por metro cuadrado en enero de 2015. En comparación con el mismo mes del año pasado, la caída alcanza el -8,40%, mientras que la bajada frente a diciembre de 2014 es del -0,35%. El cambio de postura de las entidades financieras ha sido clave para que la compraventa abandonara los mínimos. Las buenas perspectivas dependen de que la demanda se enriquezca con compradores solventes y con ahorro.

La ansiada estabilización de los indicadores que miden la actividad del mercado inmobiliario es el reto del sector en 2015. “Acabamos de cerrar un año en el que hemos sido testigos del cambio de signo en hipotecas y compraventas”, revela Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com. En cuanto a los precios, el responsable del portal indica que estos también se están reacomodando: “Vamos a ver cómo mes a mes crece el número de pequeños repuntes en las zonas más consolidadas, mientras que los márgenes de caída en los puntos donde el stock ha reducido su presión serán cada vez más estrechos”.

La vuelta gradual de la demanda al terreno de la propiedad estará marcada por la financiación. “Las entidades han reorganizado su oferta hipotecaria, mostrándose más dialogantes ante el cliente, pero apoyándose en el ahorro previo y en la solvencia del mismo”, indica Alemany. En este sentido, las perspectivas son optimistas en la medida que el perfil de comprador con seguridad en sus ingresos se vaya ampliando. “Aunque la compra por inversión haya despertado, el escenario de la vivienda como bien de uso duradero no va a cambiar de un día para otro. Del mismo modo que la crisis se ha tomado su tiempo, la salida de la misma será progresiva”, señala el responsable de pisos.com, añadiendo que “no podemos olvidar que venimos de mínimos y que aún existen incertidumbres en terrenos como el laboral y el fiscal”.

Las subidas mensuales van incrementándose

El informe mensual de pisos.com refleja que las regiones más caras en enero de 2015 son País Vasco (2.923 €/m²), Baleares (2.052 €/m²) y Madrid (2.020 €/m²), y las más baratas son Castilla-La Mancha (1.022 €/m²), Extremadura (1.176 €/m²) y Murcia (1.237 €/m²). Interanualmente, no se registra ningún repunte, mientras que los ajustes más intensos se dan en Murcia (-14,19%), Aragón (-12,01%) y Asturias (-11,25%).

Respecto a las provincias, ninguna sube frente al año pasado, mientras que las bajadas más pronunciadas se dan en Toledo (-14,80%), Ávila (-14,40%) y Tarragona (-14,27%). En la clasificación de las provincias por precio, la primera posición en enero de 2015 es para Guipúzcoa, con 3.323 euros por metro cuadrado. Le siguen Vizcaya (2.904 €/m²) y Álava (2.306 €/m²). En el lado opuesto se encuentra Cuenca, que cierra la clasificación con 683 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas son Ciudad Real (829 €/m²) y Ávila (857 €/m²).

En cuanto a las capitales de provincia, hay dos subidas de un año a otro: Cáceres (0,38%) y Pontevedra (0,16%). Las que más bajan en este periodo son Alicante (-13,10%), Castellón de la Plana (-12,52%) y Córdoba (-12,26%). Ordenando las capitales de provincia por precio, Donostia-San Sebastián es la más cara, con 4.028 euros por metro cuadrado. Le siguen Bilbao (3.140 €/m²) y Barcelona (3.099 €/m²). La capital de Ávila cierra la tabla con 990 euros por metro cuadrado. Otras capitales de provincia económicas son Cuenca (1.023 €/m²) y Huesca (1.191 €/m²).

http://www.elmundofinanciero.com/

La participación del FROB en Bankia alcanza el 62,5%

La participación del FROB en Bankia alcanza el 62,5%

Popular emite 750 millones en ‘cocos’ para reforzar capital

Elevará el ratio de capital al 12,44%

Imagen de la presentación de resultados de Popular

SERGIO PEREZ (REUTERS)

El capital sigue siendo un bien muy preciado para la banca española. El test de estrés quedó superado pero las exigencias regulatorias y el elevado listón con el que los inversores analizan al sector hacen que no solo sean necesario cumplir con los requisitos obligados sino, preferiblemente, superarlos con nota y adelantarse además al calendario previsto para su implantación definitiva.

Santander no dudó hace unas semanas en abordar una ampliación de capital por 7.500 millones de euros con la que colocarse al nivel en ratios de capital de sus homólogos europeos. Su decisión destapó de nuevo el debate sobre los niveles de capital de la banca europea, que ahora vigila de forma directa el Banco Central Europeo en su reciente papel de supervisor único. De hecho, el BCE ha recordado recientemente al sector que la situación económica y financiera de la zona euro es difícil y les ha recomendado una política de reparto de dividendo conservadora, incluso a aquellas entidades más holgadas en niveles de solvencia.

En una tendencia común y sostenida por tanto para el conjunto de entidades, Popular anunció hoy una emisión de valores perpetuos eventualmente convertibles en acciones, denominados cocos, con la que reforzar su ratio de capital Tier 1. Emitió 750 millones de euros que servirán para elevar ese ratio en 94 puntos básicos, desde el 11,5% al que cerró el pasado ejercicio al 12,44% en que queda tras la colocación. El ratio de capital fully loaded del banco –es decir, considerando la aplicación al cien por cien de la regulación de Basilea III, obligada a partir de 2019–, es del 10,38%, sin contar la emisión de hoy.

Los cocos no computan como recurso propio de máxima calidad, el propio de las acciones, pero sí en un segundo nivel, el Tier 1. Y su conversión de bono a título de renta variable es por tanto obligatoria cuando el nivel de solvencia desciende de un determinado nivel. Así, los titulares de esos cocos se convertirían en accionistas de Popular en el caso de que el ratio Tier 1 descendiera del 7%, según explicó ayer la entidad.

El cupón de la emisión fue del 8,25%. Los cocos se colocaron en su totalidad entre inversores institucionales –extranjeros precisa el banco–, como es habitual en este tipo de emisiones, fuertemente limitadas para el pequeño inversor ya que requieren una inversión mínima de 25.000 euros. Es la segunda emisión de cocos que realiza el banco, cuyo presidente Ángel Ron rechazó la semana pasada durante la presentación de resultados que la entidad necesitara una ampliación de capital.

Popular intentó sin éxito lanzar una emisión de cocos el pasado mes de julio. Había realizado entonces todos los preparativos para colocar 750 millones de euros cuando estalló la crisis del banco portugués Espírito Santo y su nacionalización, lo que impactó en el mercado de capitales y llevó a la entidad a anular la colocación.

BBVA fue quien abrió el camino de las emisiones de este tipo de preferentes, que han seguido después Santander y el propio Popular. Los dos grandes bancos también han realizado dos colocaciones de cocos cada uno, una en euros y otra en dólares. El interés ofrecido por Popular en su emisión de hoy, del 8,25%, contrasta con el 11,5% que tuvo que ofrecer en su primera colocación de cocos, en octubre de 2013, cuando pagó un cupón del 11,5%.

http://cincodias.com/

N.SALOBRAL

MADRID

04-02-2015 21:42

Se ahorra en gastos y comisiones e intereses

Diez pasos para comprar una vivienda al contado

España se desengancha de las hipotecas

MIRIAM CALAVIA MADRID cincodias.com 25-09-2013

Vivienda de segunda mano en venta en Madrid.

CINCO DÍAS

Al contado. Así es como se compran cada vez más viviendas en España. Solo hay que echar un vistazo a las estadísticas para comprobar que el pago a tocateja va ganando adeptos con el paso de los meses. Durante la primera mitad de este año se han constituido 115.895 hipotecas sobre viviendas para un total de 171.008 operaciones de compraventa, según los datos del INE. Es decir, que en solo seis meses se han adquirido sin hipoteca más de 55.100 casas, frente a las 44.641 de todo el año 2012.

Varios son los motivos que han disparado esta práctica. Para empezar, la restricción del crédito por la crisis ha llevado la concesión de hipotecas a mínimos históricos. La banca ha endurecido el acceso a la financiación dejando sin posibilidades a los compradores sin ahorros. Pero, además, aquellos que sí tienen liquidez no están dispuestos a asumir el creciente encarecimiento de las hipotecas. Para más inri, desde el 1 de enero de 2013 ya no es posible desgravar en el IRPF por la compra de una vivienda, lo que también resta atractivo a la financiación. El descenso de un 30% de media de los precios de los pisos y el ahorro en gastos, como el de tasación, o en intereses y comisiones que genera un préstamo también han ayudado a prescindir de las hipotecas.

Pero, ¿cómo se compra una vivienda al contado? Pese a tener el dinero sobre la mesa, hay que realizar al menos diez trámites.

1. Aunque es opcional, nunca está demás dejarse asesorar por un profesional, como un abogado o un gestor, para realizar todo el proceso de compraventa del inmueble de forma correcta y no dejar ningún cabo suelto que pueda acarrear problemas en el futuro.

2. En el Registro de la Propiedad hay que solicitar una copia de la escritura notarial que acredite al vendedor como propietario del inmueble. La persona que consta como titular es la única que puede vender el piso.

3. También en el Registro de la propiedad hay que pedir una nota simple informativa para comprobar que el inmueble está libre de cargas económicas pendientes, como una hipoteca, afecciones fiscales o embargos. Si la vivienda aparece como hipotecada, el vendedor debe cancelar la hipoteca pendiente, un trámite que puede realizar ante notario en el mismo acto de compraventa.

4. Verificar que la casa está al corriente de los pagos de la contribución urbana o IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles). Se pueden solicitar el último recibo al vendedor o bien pedirlo en el ayuntamiento del municipio donde se ubica la vivienda.

5. Acudir al presidente de la comunidad o al administrador de fincas para confirmar que la vivienda está al día en el pago de las cuotas o si se prevé alguna derrama o gasto extra aprobado por la comunidad de vecinos.

6. Realizar el contrato de arras, que no es más que la entrega de una señal en concepto de reserva de la vivienda. Esa cantidad se descontará después del precio final a pagar en el momento de la escritura pública. Lo firman los propietarios y compradores, y lo ideal es que en este documento se recojan con detalle lo pactado entre las partes, como el plazo máximo para formalizar la operación ante notario (en circunstancias normales suele ser de dos o tres meses), el importe acordado y la forma de pago.

Pero, ¿cuáles son las formas de pago más seguras? Mediante un cheque certificado, ya el banco certifica que hay fondos en la cuenta de quien lo emite, sellándolo o firmándolo como prueba de garantía de que el documento contará con fondos suficientes cuando el beneficiario lo presente para su cobro. O también a través de una transferencia vía Banco de España, cuya diferencia con fundamental con las transferencias clásicas es que se abonan con la misma fecha, contable y valor con la que se emiten. Son casi instantáneas.

7. Después de la reserva, el siguiente paso es suscribir el contrato de compraventa, que es vinculante y válido para las partes, aunque luego hay que elevarlo a escritura pública. En él aparecen todos los datos del vendedor y comprador (nombre, apellidos, edad, DNI) y se describe claramente la vivienda (plano, memoria de calidades, superficie útil y construida, referencia catastral).

8. El acto formal de la compraventa se realiza mediante un contrato firmado ante Notario que se denomina escritura pública. Después de liquidar los correspondientes gastos e impuestos, esta escritura se lleva al Registro de la Propiedad. El original de la escritura de compraventa será para el comprador.

9. Todos los gastos de compraventa corren a cargo del comprador, a excepción del impuesto de plusvalías. Estos son el IVA en el caso de una vivienda nueva (ahora del 10%) o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si la vivienda es de segunda mano (entre el 7-8% en función de la comunidad autónoma). También el Impuesto Sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que se paga siempre que se suscribe un documento notarial. El vendedor debe abonar el impuesto de plusvalía o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

10. Dar de alta los suministros básicos como la luz, el agua, el gas y el teléfono.

Nuevas medidas europeas para proteger a los compradores que se hipotequen

Redacción fotocasa.es , 12/09/2013 ,

Una vez aprobadas las normas, los Estados miembros tendrían un plazo de dos años para adaptarla a sus legislaciones

Los compradores de una vivienda estarán mejor asesorados sobre los costes y las consecuencias de asumir una hipoteca y más protegidos en caso de impago, según la nueva directiva sobre hipotecas respaldada por el Parlamento Europeo. El socialista español Antolín Sánchez Presedo es el ponente de esta norma, que supone la primera legislación europea en el ámbito hipotecario.

La directiva se aplicará a los contratos de crédito garantizados por una hipoteca o por otra garantía comparable utilizada en un Estado miembro, así como a los contratos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre fincas o edificios. Las nuevas reglas se adaptarán a los distintos mercados hipotecarios de los Estados miembros, aunque la información al consumidor tendrá que presentarse en un formato homogéneo en toda la UE.

La aprobación de la legislación queda pendiente de que Parlamento y Consejo acuerden cómo supervisar la transposición de estas normas por los Estados miembros. Una vez aprobadas las normas, los Estados miembros tendrían un plazo de dos años para adaptarla a sus legislaciones nacionales.

"Esta normativa sitúa a la UE en la vanguardia de la legislación hipotecaria mundial, establece un marco robusto para un mercado más transparente y profesional, seguro y competitivo, con un alto nivel de protección a los consumidores y de inclusión financiera. (...) La primera respuesta en caso de problemas no puede ser la ejecución hipotecaria. Los recargos por impago deben limitarse a compensar los costes causados y solo se autorizarán cuando los Estados miembros establezcan techos a los mismos", declaró Sánchez Presedo en el debate celebrado esta mañana.

 

Siete días de reflexión De acuerdo con el texto adoptado por el PE, el consumidor dispondrá de un periodo obligatorio de reflexión de siete días antes de firmar un contrato hipotecario, o bien del mismo periodo de siete días para retractarse tras la firma, según lo decida cada país. Antes de firmar cualquier contrato, el consumidor tendrá que recibir, en papel o en formato electrónico, información general clara y comprensible sobre los contratos de crédito para conocer el coste total y las consecuencias financieras a largo plazo. Igualmente, los bancos o intermediarios tendrán que ofrecer al consumidor información personalizada para comparar los créditos disponibles en el mercado y tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de suscribir la hipoteca. Demoras y desahucios La ley exigirá una tolerancia razonable antes de proceder a las ejecuciones, limitará los cargos por impago, impedirá a los Estados miembros oponerse a la dación en pago acordada entre las partes, impondrá el deber de buscar el mejor precio por la venta de la propiedad en las ejecuciones y exigirá a los países de la UE que faciliten el pago, protegiendo a los consumidores y evitando el sobreendeudamiento a largo plazo. No a los préstamos irresponsables Con el objetivo de frenar los préstamos irresponsables, las entidades vendedoras de hipotecas tendrán que ser autorizadas, registradas y supervisadas por las autoridades nacionales para asegurarse de que cumplen requisitos profesionales estrictos. Por otro lado, se reforzarán los criterios de evaluación de la solvencia del comprador, con lo que se busca frenar la concesión de hipotecas a personas que no puedan pagarlas. Paquetes financieros La legislación prohibirá a los prestamistas hacer ofertas de crédito condicionadas a la compra de seguros y otros productos financieros de un proveedor especificado. Esta prohibición de productos vinculados facilitará a los consumidores el cambio de proveedor. Por otra parte, productos como una póliza de seguro, si se compran en otro lugar, tendrían que tener el mismo nivel de garantía exigido por el prestamista. Flexibilidad para amortizar deuda La nueva legislación introducirá reglas de flexibilidad en el pago, como un derecho del prestatario para pagar el préstamo antes de tiempo. La entidad bancaria tendrá, por su parte, derecho a recibir una compensación justa por los costes de ese reembolso anticipado, pero no podrá imponer multas adicionales para desincentivar esa amortización. Otros cambios El Parlamento Europeo ha conseguido introducir otros temas no cubiertos en la propuesta inicial de la Comisión, como la imposición de condiciones estrictas para los préstamos en moneda extranjera (el consumidor tendrá que ser informado de que las cantidades pendientes de pago podrían aumentar) y con tipos de interés variable y la obligación de presentar una tasación independiente de la propiedad.