Los jueces tendrán potestad para reducir las deudas que les quedan pendientes a las familias víctimas de desahucios si el banco obtiene una plusvalía al vender la vivienda, y además se limitarán los intereses de demora y se restringirá a 30 años el plazo de las hipotecas que puedan ser titulizadas, lo que en la práctica supone que no se concederán a más plazo.
Así lo ha afirmado hoy miércoles el ministro de Economía, Luis de Guindos, durante su intervención ante el Pleno del Congreso para defender el proyecto de ley de Medidas Urgentes par reforzar la protección a los deudores hipotecarios.
De Guindos ha avanzado así algunos de los cambios que el PP propondrá durante el plazo de enmiendas parciales para este proyecto de ley, con el objetivo de "mejorar la normativa porque la dramática situación que atraviesan muchas familias españolas merece el mayor esfuerzo y entendimiento de todos".
Límite a los intereses de demora
En este sentido, se reformará la Ley Hipotecaria y la regulación del mercado para "equilibrar la posición de las partes" respecto de asuntos como las exigencias de cláusulas, tasaciones e intereses de demora. En concreto, se limitarán los intereses de demora a tres veces el interés legal del dinero para "evitar el crecimiento desorbitado de la deuda y facilitar que los deudores puedan afrontar el pago".
Además, se "reforzará la independencia" de las sociedades de tasación, limitando la presencia los bancos en su accionariado del 25 al 10%, y se "endurecerán los supuestos de infracción". Las entidades de crédito tendrán asimismo que "aceptar cualquier tasación homologada de un bien que aporte el cliente" y el incumplimiento de este precepto será sancionable, lo que "incrementará la competencia y objetividad del mercado de las tasaciones".
El Consejo de Consumidores y Usuarios y otras autoridades administrativas estarán facultadas además para "requerir al Banco de España que inicie un procedimiento sancionador contra una tasadora".
Subastas y ventas extrajudiciales
Por otra parte, la Ley Hipotecaria incluirá una reglamentación para la venta extrajudicial de las viviendas, que hasta ahora "suscitaban problemas de legalidad", incluyendo la posibilidad de realizar "subastas extrajudiciales online" con un procedimiento "mucho más garantista que agilizará la resolución de las ejecuciones y aliviará la carga de los juzgados".
"Queremos reducir la demora habitual de las ejecuciones judiciales que, además, provocan una acumulación de intereses en perjuicio del deudor" ha precisado el ministro, subrayando asimismo que se modificará la Ley de Enjuiciamiento Civil para mejorar los procesos y conseguir una "ejecución más ágil" que "evite que las viviendas se vendan o adjudiquen por valores inferiores al de tasación".
En este sentido, se permitirá que si tras la ejecución de la hipoteca al deudor de buena fe le restara deuda por pagar, el juez tendrá la potestad de decidir si se amortiza hasta el 65% máximo del total hasta el quinto año desde la ejecución o del 80% en diez años. "Y si la entidad financiera obtiene una plusvalía con la venta del bien en esos diez años el juez podrá exigir que el 50% de esa plusvalía se reduzca de la deuda", ha añadido De Guindos.
Con el mismo fin, también se propondrá facilitar el acceso de los postores a las subastas "por ejemplo, rebajando los requisitos" como el aval necesario para pujar, que caerá del 20 al 5% del valor de tasación; ampliar de 20 a 40 días el plazo para que el adjudicatario encuentre financiación o impedir que el precio de subasta sea inferior al 75% del precio de tasación en escritura. "Si la subasta concluye sin postor, el porcentaje de adjudicación para el banco subirá del 60 al 70% de la tasación", ha añadido el ministro.
"Prudencia financiera"
Por otra parte, se cambiará la Ley de Enjuiciamiento Civil para que no se pueda iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria hasta que se hayan producido tres impagos, y se adoptarán medidas adicionales de "prudencia financiera" como limitar a 30 años el plazo máximo para conceder hipotecas de vivienda habitual que puedan ser titulizadas, tal y
como explica Economía en una nota de prensa.
Es decir, que solo podrán ser utilizadas como cobertura para las emisiones de cédulas hipotecarias aquellas cuyo plazo máximo de vencimiento sea inferior a 30 años, lo que en la práctica limitará la concesión de hipotecas a más largo plazo.
En España es una práctica habitual dentro del sector bancario la titulización de paquetes de préstamos hipotecarios ofrecidos como garantía para captar capital institucional con las llamadas cédulas hipotecarias.
También se sugerirá cambiar la redacción sobre algunas cláusulas "especialmente complejas" como las cláusulas suelo, las hipotecas multidivisa o los swaps de intereses. En este sentido, además de hacer constar en la escritura que el notario ha informado expresamente al deudor de la existencia de esos componentes, también se exigirá una aceptación manuscrita de su aceptación.
Según De Guindos también se avanzará en un "mayor equilibrio" para que las cláusulas puedan actuar proporcionalmente en perjuicio o en beneficio de ambas partes, "y no de forma desequilibrada como actualmente", si bien no ha precisado cómo se garantizará este objetivo.
Perfeccionar el Código de Buenas Prácticas
Finalmente, la intención del Gobierno durante la tramitación parlamentaria de este proyecto también se buscará perfeccionar el Código de Buenas Prácticas aprobado hace un año ya que, aunque "ha tenido buenos resultados" tiene capacidad de mejora.
En este sentido, De Guindos ha afirmado que entre marzo y diciembre se presentaron 1.500 solicitudes de aplicación de las medidas incluidas en el Código -reestructuración de la deuda, quita o dación en pago-, de las cuales casi 800 fueron aceptadas. De ellas, en 317 casos se optó por la reestructuración viable de la deuda y en 78 casos se llegó a la dación en pago.
Según el ministro, el recurso a estas opciones se ha ido incrementando con los meses, por lo que si durante el primer trimestre de vigencia del Código se reclamaron 44 reestructuraciones y ocho daciones en pago, en el último trimestre de 2012 se llegó a las 140 reestructuraciones y 36 daciones.
No obstante, el Gobierno cree que es conveniente ampliar los umbrales de exclusión que en su momento se fijaron para poder acceder a estas opciones, por lo que se elevarán los límites de los préstamos que se pueden acoger y se podrán modificar "en función de las cargas y circunstancias familiares".
Además, si el banco rechaza el plan de refinanciación propuesto por un deudor deberá justificar por qué, y se moderarán los intereses de demora del 20 al 10% en los casos de impago del alquiler tras la dación en pago. Con respecto a la comisión de seguimiento de este Código de Buenas Prácticas, se ampliará el número de miembros "para que sea más plural y representativo".
Fondo social de alquiler
De Guindos también se ha referido al Fondo Social de Alquiler para los desahuciados que el Gobierno ha constituido con la participación de los ministerios de Fomento, Economía y Sanidad, del Banco de España, de la FEMP, de la Plataforma del Tercer Sector, de las patronales bancarias y de 33 entidades que aportan de momento unas 6.000 viviendas.
Estos pisos "están a disposición de las familias desalojadas por impago de préstamos hipotecarios", que podrán acceder a viviendas propiedad del banco con el que tienen la deuda. "Así tienen a su disposición una alternativa real hasta que sus circunstancias económicas mejoren", ha dicho De Guindos, recordando que el coste será "muy razonable": de entre 150 y 400 euros mensuales, siempre que no se supere el 30% de los ingresos netos totales de la familia.
Para hacer viable esta opción, se modificará la Ley de Arrendamientos Urbanos con el objetivo de ampliar a dos años -prorrogables por un tercero- los contratos derivados del Fondo, y se obligará a los servicios de atención al cliente de las entidades que atiendan las reclamaciones relacionadas con este servicio.
"Este primer año de Gobierno hemos dado respuesta al drama de los desahucios, perfeccionando y reforzando el marco de protección a los deudores. Y estoy convencido de que dentro, de las enmiendas que presenten los grupos, podremos encontrar importantes puntos de encuentro. Es la voluntad del Gobierno y seguro que también la de todos los grupos, porque una situación como ésta no requiere menos", ha concluido el ministro.
